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分析下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，一要分析市場(chǎng)本身的供求關(guān)系，二要分析政策走向，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還是政策主導(dǎo)的市場(chǎng)。
從市場(chǎng)的供求關(guān)系看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展后，供求關(guān)系已發(fā)生了明顯變化，總量基本平衡，一些地方還出現(xiàn)了階段性、結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯進(jìn)入了增速的換檔期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期。今年上半年市場(chǎng)的快速回升，主要是在去庫存背景下，貨幣和信貸政策的寬松，既使自住性和合理改善性購房快速釋放，也有一些投機(jī)投資性因素的推動(dòng)。下半年，支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會(huì)保持穩(wěn)定。熱點(diǎn)城市的部分政策也會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況已經(jīng)或可能做進(jìn)一步調(diào)整，土地等供應(yīng)也會(huì)增加。估計(jì)全國7、8月份的成交量，會(huì)延續(xù)今年5、6月份環(huán)比下行、同比上升態(tài)勢(shì)。今年9-12月全國成交量，因去年同期成交量的基數(shù)較大，預(yù)計(jì)同比增幅將回落。但縱觀全年，商品房的成交量、成交價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資肯定會(huì)創(chuàng)歷史新高。
從政策導(dǎo)向上，建議大家認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)7月26日政治局會(huì)議的精神。我認(rèn)為，至少有五個(gè)方面的內(nèi)容與房地產(chǎn)關(guān)系密切。
（一）繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，有效防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，抑制資產(chǎn)泡沫。盡管上述三句話在原文中不是連著的，但是有聯(lián)系的，預(yù)示著熱點(diǎn)城市將嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸政策，以抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的非理性上漲。
（二）再次強(qiáng)調(diào)去庫存是今年的五大重點(diǎn)任務(wù)之一，同時(shí)強(qiáng)調(diào)去庫存和補(bǔ)短板要同引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來。
（三）"堅(jiān)定不移地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)良好發(fā)展預(yù)期的組合政策，提高政策質(zhì)量和透明度，用穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，用重大改革措施落地增強(qiáng)發(fā)展信心"。我認(rèn)為，這一條是統(tǒng)領(lǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)的，同時(shí)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展也是至關(guān)重要的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如何結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)與住房有關(guān)的土地、金融和財(cái)稅制度改革，也就是我們業(yè)內(nèi)通常講的地根、銀根和財(cái)稅的制度改革，確實(shí)重要。另外，本人還建議，政府一定要在摸清居民住房底數(shù)、土地供應(yīng)實(shí)際情況和人口變動(dòng)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，按照盤活存量、增加有效供給的原則，認(rèn)真編制"十三五"住房發(fā)展規(guī)劃，并注意發(fā)揮住房發(fā)展規(guī)劃在引導(dǎo)土地供應(yīng)、住房供應(yīng)和穩(wěn)定市場(chǎng)方面的責(zé)任，構(gòu)建以需求為導(dǎo)向、以住房發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)的、購租并舉、市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房供應(yīng)體系。
這里需要說明的是，這里講的與住房有關(guān)的土地、金融、財(cái)稅等政策措施，不是新的內(nèi)容，而是在十八屆三中全會(huì)決定和國家之后發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中都已提到的內(nèi)容，關(guān)鍵是上述一些改革措施和配套制度的落地問題。本人也理解，任何一項(xiàng)重大改革措施和重要政策的出臺(tái)，都會(huì)遇到一些實(shí)際問題，都需要進(jìn)行充分論證或廣泛聽取意見。深信按照中央的頂層設(shè)計(jì)和要求，上述重大改革措施與政策在"十三五"期間都會(huì)先后落地。屆時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展更有了完善制度的保證。再加上互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛應(yīng)用和不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)的支撐，為制定精準(zhǔn)政策提供了依據(jù)。
（四）"注重時(shí)機(jī)，靈活調(diào)控，把握好重點(diǎn)、節(jié)奏、力度"。我認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就是要進(jìn)一步完善中央管宏觀并實(shí)施分類指導(dǎo)，地方政府在中央宏觀指導(dǎo)下因城施策，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)責(zé)。
（五）"通過有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高資源配置效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰和產(chǎn)業(yè)重組，提升產(chǎn)能過剩行業(yè)集中度，積極推進(jìn)科技創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換"。今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)重組和行業(yè)集中度提升，已明顯加快，企業(yè)優(yōu)勝劣汰、兼并重組、合作開發(fā)等案例不斷增多。今年上半年前十強(qiáng)企業(yè)的銷售額也都超過了500億元，估計(jì)全年銷售額超過1000億元的企業(yè)可能在十家左右，萬科有望超過3000億元。當(dāng)然，萬科也好，有關(guān)的骨干企業(yè)也好，都有必要從近一個(gè)時(shí)期以來"萬科股權(quán)之爭(zhēng)"中吸取教訓(xùn)，在關(guān)注企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，還要關(guān)注企業(yè)的治理能力和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，這樣才能進(jìn)一步把企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大。
對(duì)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，歸納為這樣四點(diǎn)：一是政策保持相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)。一些引導(dǎo)良好發(fā)展預(yù)期的組合政策，雖然它們的出臺(tái)還有一個(gè)過程，但必須關(guān)注；二是銷售和開發(fā)投資會(huì)創(chuàng)歷史新高，行業(yè)集中度也將繼續(xù)提高；三是去庫存效果進(jìn)一步顯現(xiàn)；四是城市之間的差異依然明顯，分類指導(dǎo)，因城施策仍然是下半年調(diào)控的主基調(diào)之一。
從更長(zhǎng)一些時(shí)間，或在2020年前看，盡管我們還面臨不少的困難和挑戰(zhàn)，但促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的最基本條件沒有變，那就是城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的增加，到2020年全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民收入的穩(wěn)步提高，新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和百姓消費(fèi)升級(jí)的需要，及重大改革措施的落地和法律制度更加完善與配套，這些將為住宅產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等發(fā)展提供了新的空間。更何況，一些優(yōu)秀企業(yè)已經(jīng)過了一二十年、二三十年的磨練，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的實(shí)力，完全可以走出去開拓市場(chǎng)。