國(guó)有企業(yè)
誠(chéng)信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
7月22日，博鰲房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)在三亞舉辦，針對(duì)供給側(cè)改革、房地產(chǎn)去庫(kù)存、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等問(wèn)題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受了地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的采訪，她認(rèn)為，供給側(cè)改革當(dāng)中避不開(kāi)土地與金融的改革，地根與銀根永遠(yuǎn)是最重要的兩個(gè)要素。就當(dāng)前全國(guó)的去庫(kù)存狀況，她坦言，在去庫(kù)存的過(guò)程中有一種做法是只管把房子賣(mài)光，而不管把房子賣(mài)給了誰(shuí)，這種是惡性的去庫(kù)存實(shí)際上是把房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)移給了投資客，是非常危險(xiǎn)的。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：您如何評(píng)價(jià)目前全國(guó)房地產(chǎn)的去庫(kù)存現(xiàn)狀？
聶梅生：一些二線城市原來(lái)的房?jī)r(jià)較低，此輪全面上漲的情況，有一些城市是在補(bǔ)漲。如今政府在提倡租售并舉，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫(kù)存的方式是良性健康的。另外一種去庫(kù)存是房子賣(mài)光了，但都是投資客，如果都不去住，那就是惡性的去庫(kù)存。房子從開(kāi)發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中，這樣的庫(kù)存就是泡沫，等于是把泡沫搬了一次家。
我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是租售比太不平衡了，租金與房?jī)r(jià)的比例完全失衡。美國(guó)的房?jī)r(jià)體系是按照當(dāng)年房子的租金來(lái)按比例決定房屋的價(jià)格。中國(guó)的房?jī)r(jià)與租金完全脫節(jié)，脫節(jié)后就希望有機(jī)構(gòu)自持，機(jī)構(gòu)的持有者在中國(guó)寥寥無(wú)幾。未來(lái)會(huì)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)去自持，以實(shí)現(xiàn)租金與房?jī)r(jià)的平衡。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：您如何看待現(xiàn)在大面積出現(xiàn)的鬼城現(xiàn)象？
聶梅生：新城目前很多都是睡城，這個(gè)是城鎮(zhèn)化不可避免的一個(gè)階段。我們通常是先修基礎(chǔ)設(shè)施，然后把人填滿進(jìn)去，有些成功的區(qū)域是可以把人填滿的，這說(shuō)明當(dāng)初的規(guī)劃定位是正確的。有一些可能過(guò)了十年也無(wú)法填滿，就容易形成睡城，比如鄂爾多斯，當(dāng)初的定位就是有問(wèn)題的，導(dǎo)致他無(wú)法形成一個(gè)成熟的城鎮(zhèn)。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：您認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲期還會(huì)持續(xù)多久？您如何看待北京的商住限購(gòu)政策？
聶梅生：大部分的普漲已經(jīng)形成了，在這樣的態(tài)勢(shì)下，平均房?jī)r(jià)的上漲還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但是漲幅會(huì)很微弱。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)GDP，如今GDP是6.7%，而房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)16%，已經(jīng)比GDP高出了太多，因此漲幅會(huì)在未來(lái)回落。
關(guān)于北京商住限購(gòu)，我認(rèn)為就需要看人能聚集多少，入住率相當(dāng)高的情況下才會(huì)有發(fā)展。我認(rèn)為對(duì)于中國(guó)樓市而言，商住產(chǎn)品比住宅產(chǎn)品的庫(kù)存壓力更大，供給側(cè)改革要能忍得住新生態(tài)。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：如何看待近期洪澇災(zāi)害造成的城市問(wèn)題？
聶梅生：基礎(chǔ)設(shè)施還是需要提升，基礎(chǔ)設(shè)施的量達(dá)到了，但質(zhì)還需要提高。這也與中國(guó)的城市人口密度太大有關(guān)系，尤其是一些大城市的流動(dòng)人口逐步增加，城市的人口容納量激增，就容易造成城市功能的下降。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：我們看到近年來(lái)您在養(yǎng)老地產(chǎn)的推進(jìn)上也投入了很多的精力，您如何看待當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？
聶梅生：對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義目前還在探索，但是能夠達(dá)成共識(shí)的是它是有生命力的。目前的情況是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)和險(xiǎn)資去合作，包括土地這部分可以用農(nóng)地來(lái)進(jìn)行。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)跨界的產(chǎn)業(yè)，比房地產(chǎn)跨界要多很多，所以需要多個(gè)部委合作來(lái)進(jìn)行，所以需要習(xí)主席、李總理來(lái)出面來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
2016年以來(lái)就有很強(qiáng)的政策支持，習(xí)主席近期專門(mén)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)主持了一次會(huì)議，表達(dá)了政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持。以伊春為例，國(guó)企如果要拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)，政府是直接劃撥土地的。如果是民企，政府會(huì)回補(bǔ)85%的資金進(jìn)行配套，并且在稅費(fèi)方面有很多減免，包括國(guó)開(kāi)行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)都會(huì)提供4%以下的低息貸款。這對(duì)于房企而言，資金壓力會(huì)大為減輕。