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截至4月23日，2012年中國(guó)房企20強(qiáng)中，已有萬科，保利，招商和新城等四大房企發(fā)布了一季度報(bào)告。一季度四大房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收191.34億元，同比增長(zhǎng)29.49%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)23.11億元，同比下降7.04%。截至2012年3月31日，這四大房企的存貨合計(jì)4516.82億元，比2012年初增加4.36%。整體來看，這四大房企的一季度報(bào)告呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
成本增長(zhǎng)迅猛，利潤(rùn)遭侵蝕下降7%
從四大房企來看，凈利潤(rùn)增速均低于營(yíng)收增速。以萬科為例，其營(yíng)收上漲29.81%，凈利潤(rùn)僅上漲15.83%。招商和保利的情況則更為突出，在營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)近三成上漲的情況下，凈利潤(rùn)出現(xiàn)24%的同比下降，招商是2008年以來首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下滑，保利則是2006年上市以來首次出現(xiàn)利潤(rùn)同比下滑，其一季度凈利潤(rùn)甚至低于2010年同期水平。而新城出現(xiàn)虧損的原因主要是因?yàn)槠浔酒趦?nèi)沒有項(xiàng)目結(jié)算。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，品牌房企以價(jià)換量促使?fàn)I業(yè)額有所上漲的同時(shí)也直接造成房企利潤(rùn)不會(huì)太高，但除此之外，房企成本上漲也是導(dǎo)致營(yíng)收中凈利潤(rùn)占比下滑的主要原因。如廣告等支出增加使得一季度四大房企的銷售費(fèi)用達(dá)到9.42億元，同比增長(zhǎng)48.57%，而融資的持續(xù)困難，導(dǎo)致四大房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用上升至1.75億元，同比增長(zhǎng)58.28%。再加上土地，建安成本和營(yíng)業(yè)稅費(fèi)的上漲，四大房企的利潤(rùn)被侵蝕也在所難免。
陳雪認(rèn)為，凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收增速，表明四大房企凈利潤(rùn)率(凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入)出現(xiàn)下滑。當(dāng)前四大品牌房企的凈利潤(rùn)率在10%-15%之間，預(yù)計(jì)在未來以價(jià)換量繼續(xù)深入、資金壓力居高不下及相關(guān)成本高企等因素，此比例可能繼續(xù)下降。
四大房企庫(kù)存合計(jì)4517億，同比增速回落
四大房企在一季度存貨合計(jì)4516.82億元，其中萬科庫(kù)存2147.01億元，比年初增加3.06%，保利庫(kù)存1633.34億元，比年初增加7.38%，招商庫(kù)存516.6億元，比年初增加0.43%，新城庫(kù)存為219.87億元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的庫(kù)存合計(jì)增加了4.36%，而去年同期增長(zhǎng)幅度為13.01%。
陳雪認(rèn)為，與去年相比，今年四大房企存貨增長(zhǎng)速度明顯放緩，這并非意味著品牌房企"以價(jià)換量"去庫(kù)存效果好于2011年同期，速度明顯放緩的主要原因是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少。以萬科為例，2012年1季度在土地市場(chǎng)并未出手，而在去年同期則拿地18塊，總計(jì)支付土地款達(dá)99.9億。而保利的季報(bào)則披露一季度的新開工面積同比下降23.96%。從目前市場(chǎng)狀況來看，謹(jǐn)慎拿地、控制開工成為品牌房企的共識(shí)，綜合反映了大型房企對(duì)未來后市的預(yù)期依然傾向于悲觀。
圖1：四大房企一季度營(yíng)收和利潤(rùn)及同比變化
