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近五成房企凈利下滑
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度正大幅度下滑，盈利能力不斷下挫
截至3月16日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)42家上市房企公布了2014年年報(bào)，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下滑，占比接近五成，這在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象。
事實(shí)上，2014年年初，在房企沒有心理準(zhǔn)備的情況下，以杭州為首的二、三線城市房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，隨后一線城市也被降價(jià)潮席卷，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。鑒于此，在供大于求、天量庫(kù)存的重壓之下，上市房企迫于資金壓力和業(yè)績(jī)要求，均采取“以價(jià)換量”的銷售策略，但土地、資金成本仍居高不下，因此不少房企利潤(rùn)遭到侵蝕。
近五成房企凈利潤(rùn)下滑
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算獲悉，上述42家上市房企2014年?duì)I業(yè)收入總計(jì)為2890.8億元，2013年為2438.14億元，同比增長(zhǎng)18.57%。不過，從凈利潤(rùn)情況來看，上述42家房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總計(jì)為324.98億元，同比增長(zhǎng)僅為5%。其中，19家企業(yè)凈利潤(rùn)下滑，占比接近五成。
記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，即使是千億元級(jí)的保利地產(chǎn)，2014年的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率也僅為13.36%，與2013年27.36%的同比增長(zhǎng)率水平相比，下降了14個(gè)百分點(diǎn)；招商地產(chǎn)2014年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率為1.75%，2013年則為26.64%，增長(zhǎng)速度下降了24.89個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從目前公布2014年年報(bào)的房企業(yè)績(jī)來看，分化比較明顯，即使是大型房企凈利潤(rùn)增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤(rùn)下滑通道。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項(xiàng)目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。其中，部分房企并非專業(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不景氣的情況下，營(yíng)業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項(xiàng)目布局相對(duì)集中、且該區(qū)域樓市持續(xù)大幅降溫，其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)情況皆不理想。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)整體情況來看，上市房企的盈利能力普遍下滑。
值得一提的是，在上述42家公布2014年年報(bào)的上市房企中，有2家為虧損，分別為同達(dá)創(chuàng)業(yè)和新潮實(shí)業(yè)，其凈利潤(rùn)同比下滑幅度為110%和211.75%。同時(shí)，在杭州房地產(chǎn)界近10年來穩(wěn)坐第二把交椅的濱江集團(tuán)，2014年凈利潤(rùn)同比下滑幅度超過了41.23%。2014年，濱江集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)了157億元的銷售額，杭州地產(chǎn)界老二的位置也被萬科超越，降至第三。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，2014年杭州市場(chǎng)房?jī)r(jià)降幅較大，開發(fā)商為了加快庫(kù)存消化速度，加大營(yíng)銷成本投入、采取“以價(jià)換量”等經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)凈利潤(rùn)指標(biāo)造成一定影響。
盈利能力受挫
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算獲悉，上述42家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總額一直處于上升趨勢(shì)，但增長(zhǎng)速度迅速放緩。
2014年，上述42家上市公司凈利潤(rùn)為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長(zhǎng)比率分別為5%、24.81%以及16.7%。顯然，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力去年大福下滑。
事實(shí)上，凈利潤(rùn)下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因基本都與今年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢(shì)有關(guān)，銷售價(jià)格下行，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤(rùn)額度。
有業(yè)內(nèi)人士稱，一邊是難以消化的庫(kù)存，一邊是完不成的銷售目標(biāo)，不少房企在這兩條重要指標(biāo)上的走勢(shì)方向是反的，這無疑將加重房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購(gòu)消失的命運(yùn)。
“下重注投資高端周轉(zhuǎn)慢的項(xiàng)目，前期激進(jìn)拿地，導(dǎo)致成本較高的企業(yè)，盲目擴(kuò)張多元化的企業(yè)，難以獲得融資的企業(yè)都將面臨資金斷裂，甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。”某業(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無法抓住今年的政策刺激利好窗口期，日子并不見得會(huì)好過。
“都說今年日子比去年好，但事實(shí)上我是比較焦慮的�！辈俦P北京某高端項(xiàng)目的銷售總監(jiān)向本報(bào)記者透露，“我們已經(jīng)感受到了尋找客戶的壓力，以往是客戶追著樓盤簽約，現(xiàn)在是我們拿著合同追著客戶去簽約，過去依靠土地溢價(jià)賺取利潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)沒有了”。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著2014年下半年限購(gòu)政策的逐漸放開，房企的經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)得到一定釋放，預(yù)計(jì)2015年房企的投資力度將加大。
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