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【內(nèi)容提要】

1、房?jī)r(jià)下降已成定局，未來(lái)將觸底18%警戒線；

2、宏觀、行業(yè)環(huán)境嚴(yán)峻，2014房企需自救“過(guò)冬”；

3、頹勢(shì)覆蓋2014，庫(kù)存去化周期創(chuàng)歷史新高，達(dá)17個(gè)月，降價(jià)刻不容緩；

4、降價(jià)幅度徹底，刺激作用明顯。

買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致放價(jià)沒(méi)有鋪開(kāi)，今年整體“分類(lèi)調(diào)控”思路意示這將是一場(chǎng)曠日持久的戰(zhàn)爭(zhēng)。“鈍刀慢剮”，僵持不能解決問(wèn)題，早調(diào)價(jià)，早跑量是王道。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)化特點(diǎn)明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)更多靠自救。

一、為何降？

(一) 全面降準(zhǔn)不可期，要毫不猶豫的放棄僥幸心理。

本屆政府主張“微刺激”、“分類(lèi)調(diào)控”，一季度GDP同比增加7.4%，較去年第四季度下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)局乏力已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而外貿(mào)和房地產(chǎn)的不景氣，導(dǎo)致未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行的壓力巨大，面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，央行依舊堅(jiān)持適度從緊的貨幣政策，沒(méi)有通過(guò)降準(zhǔn)去挽救下滑的經(jīng)濟(jì)，表明了央行本次配合政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心，類(lèi)似于08年的政府放水救市絕對(duì)不可能出現(xiàn)，取而代之的是“定向降準(zhǔn)”和正回購(gòu)等金融手段，而受惠的方向則是三農(nóng)、小微企業(yè)和中西部地區(qū)，房地產(chǎn)依舊要“勒緊褲袋過(guò)日子”。

(二) 空前力度反腐，公務(wù)員客源流失。

公務(wù)員群體作為房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客戶，一直是最受歡迎的群體，但自從習(xí)李政府上臺(tái)后，空前力度的反腐風(fēng)暴，打壓了該部分群體的投資投機(jī)性需求，并且隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的日臻完善，未來(lái)公務(wù)員不僅不會(huì)買(mǎi)房，還會(huì)低價(jià)拋售手中多于房源，沖擊二手市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)秩序。根據(jù)湖南中原CCES客戶系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，自今年以來(lái)，客戶減少幅度高達(dá)30%，我們估計(jì)其中有10%-20%為公務(wù)員客戶，這一部分優(yōu)質(zhì)客戶的流失，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端項(xiàng)目及大面積戶型都是無(wú)法彌補(bǔ)的損失。

(三) 融資成本增加，樓市供過(guò)于求。

本次樓市變化是“非政策因素”導(dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，究其原因，其一，資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本增高、購(gòu)房貸款收緊，而開(kāi)發(fā)商的資金構(gòu)成中有50%左右來(lái)自于銀行貸款（包括開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售回款），所以一旦銀行資金收緊，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，資金鏈緊繃，不得不尋找其他成本更高的融資渠道，對(duì)于客戶，則打壓一部分需求，且影響其對(duì)后市信心，最終，更加劇了開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題。

其二，全國(guó)樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，未來(lái)明顯的價(jià)格調(diào)整將出現(xiàn)在供應(yīng)過(guò)剩的城市，一降到底將成為區(qū)域成交量復(fù)蘇的主要降價(jià)策略。

(四) 銀行貸款緊縮，信托集中兌付壓力大。

根據(jù)2014年政府工作報(bào)告，2014年全年M2計(jì)劃增速較2013年實(shí)際增速下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，全年流動(dòng)性不及去年。與此同時(shí)，出于對(duì)地產(chǎn)資金鏈的擔(dān)憂，越來(lái)越多銀行收緊房

地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，而提高貸款門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境惡化。

2014年房地產(chǎn)信托集中到期量約6335億元，為歷年最高，重在考驗(yàn)房企的資金實(shí)力。迫于兌付壓力，多數(shù)房企將走上降價(jià)盡快回籠資金之路。

(五) 資金鏈緊繃，現(xiàn)金流降至低點(diǎn)。

2009年以來(lái)，房企資產(chǎn)負(fù)債率連年攀升，現(xiàn)今，已達(dá)到歷史最高位。典型上市房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76% ，金融杠桿暗藏風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)金流降至2011年以來(lái)最低，在11%左右，已經(jīng)跌落寬松階段，流動(dòng)性減慢。未來(lái)，更多房企斷臂求生成為必然。

(六)房?jī)r(jià)下行成定局，樓市步入長(zhǎng)周期調(diào)整。

2014年5月，持續(xù)上漲23個(gè)月的“百城房?jī)r(jià)”首現(xiàn)跌勢(shì)，下跌城市超六成。房?jī)r(jià)變化從之前的點(diǎn)狀分布出現(xiàn)塊狀變化，調(diào)整速度加快。

各線城市分化加劇，一線城市成交下滑顯著，5月一線城市新建住宅成交面積環(huán)比跌幅為17% ，較前四年5月平均成交水平大幅回落17.2% ；長(zhǎng)沙、重慶和成都同類(lèi)型城市下滑，幅度均在30%左右，成交均價(jià)分別下滑6.84%、4.75%和10.69% ，從量?jī)r(jià)變動(dòng)關(guān)系來(lái)看，價(jià)格下滑幅度越大，成交量跌幅越小，所以未來(lái)開(kāi)發(fā)商為了走量，降價(jià)變得不可避免。

(七) 吸納周期持續(xù)增長(zhǎng)逼迫房?jī)r(jià)下行，長(zhǎng)沙超越警戒線。

就住宅吸納周期來(lái)看，12個(gè)月為警戒線，截止5月底，長(zhǎng)沙存量吸納周期已接近17個(gè)月，連續(xù)三個(gè)月超越警戒線且持續(xù)延長(zhǎng)，長(zhǎng)沙樓市整體跨入紅線區(qū)�？v觀國(guó)內(nèi)降價(jià)幅度比較大的杭州、常州等城市，2014年吸納周期均在16個(gè)月以上。

部分城市新建住宅存量吸納周期(2014年)

【注：消化周期=截止每月月底存量/近六個(gè)月月均消化量(萬(wàn)方)】

從各戶型去化周期來(lái)看，單套面積80㎡以下小戶和144平米以上大戶去化壓力巨大，遠(yuǎn)超整體平均水平，需盡早全面采取降價(jià)措施去庫(kù)存；80-120㎡套型去化壓力相對(duì)較小，區(qū)域產(chǎn)品重疊，競(jìng)爭(zhēng)壓力大的區(qū)域需調(diào)整價(jià)格；120-144㎡吸納周期緊壓警戒線，可適當(dāng)調(diào)整價(jià)格將壓力控制在合理范圍。

二、何時(shí)降？

現(xiàn)今，樓市成交持續(xù)下行，頹勢(shì)將覆蓋2014年，價(jià)格調(diào)整越早，以價(jià)換量代價(jià)越低。

(一)2014年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)“天花板”(根據(jù)房?jī)r(jià)收入比測(cè)算)

繼2013年12月內(nèi)六區(qū)新建住宅網(wǎng)簽均價(jià)6719元/㎡達(dá)到峰值后，2014年步入下行通道。

(二)本輪調(diào)整長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)“支撐點(diǎn)”

參考股市波浪理論的黃金分割點(diǎn)與房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)計(jì)算長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)支撐點(diǎn)。這輪房地產(chǎn)周期，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的“支撐點(diǎn)”有可能在5722元/㎡左右。按2014年前五月累計(jì)價(jià)格同比下滑6.84%計(jì)算，這個(gè)價(jià)格底部有可能出現(xiàn)在2015年1-2月份。按2013年12月價(jià)格峰值計(jì)算，預(yù)計(jì)2014年底至2015年初，房?jī)r(jià)下滑幅度將達(dá)到18%。

(三) 從全國(guó)來(lái)看，早期降價(jià)城市集中在杭州、常州等二三線城市，成交量拉升效果明顯。一線城市緊隨其后，雖然已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)，但成交依舊表現(xiàn)遜色，充分說(shuō)明早降價(jià)早受益，購(gòu)房者觀望情緒會(huì)隨著降價(jià)區(qū)域擴(kuò)大加重。

三、降多少？

2月底以來(lái)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)陸續(xù)有30多個(gè)項(xiàng)目采取“低首付”和“特價(jià)房”加入降價(jià)行列，據(jù)湖南中原研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，近三個(gè)月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)以下三個(gè)明顯特征：

(一) 降價(jià)區(qū)域擴(kuò)大，由點(diǎn)狀向片狀演變。

(二) 降價(jià)房源擴(kuò)圍。其一，套數(shù)增加；其二，從頂層、底層較差質(zhì)素房源做價(jià)格優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)向在售和新推所有房源。

(三) 新盤(pán)和新推房源均降低預(yù)期價(jià)格，高性價(jià)比入市。